主题：玉溪的危险游戏

 
 
导语：政府这次确实是动真格了。为了表明必拆的决心，玉溪市政府首先拆掉了红塔区政府，然后所在区域的政府机关全部腾出来，到外面租房。

经济观察报 记者 韩雨亭 杜雪
 
拆迁市委大院
 
“我们现在都这么大把年纪了，你让我往哪里迁？”住在市委大院的王长城在经济观察报记者面前坚决表态。
 
王长城在玉溪市政府系统工作了几十年，曾在玉溪市下辖华林县担任过公安局副局长、县委常委，最后在玉溪市公安局治安科科长的岗位上退休。
 
他所居住的市委大院，修建于上世纪九十年代，位处玉溪市最，隔壁是市政府楼，步行几分钟即可到达马路的医院、公园及各大机关楼。大院内老式建筑低矮而坚固，公共设施齐全，走出大院，就是一条宽敞而又富有历史感的绿荫大道——聂耳路。
 
但是，这种生活即将不复存在。
 
5月下旬，《玉溪日报》上的一条通告让老干部们坐卧不安，他们从通告上得知，市委大院被列入了“新天地城市综合体”建设范围。
 
“新天地城市综合体”是玉溪市首先推出的三个综合体之一，它总共占地约280亩，覆盖市、区两级党委、政府区和部分老城区，这意味着很多政府机关都面临着拆迁。武警玉溪支队红塔区老干局、干休所、老干、市总工会、监察局、市纪委、双语幼儿园、玉溪宾馆、棋阳新村、市安委会等单位和机构，统统都要迁出来，交给地产商去开发。
 
根据政府给“新天地城市综合体”的定位，这片将被拆迁的老城区要变成“、的商业、生活、文化区”。眼前这些低矮的老式建筑物必将成为历史，取而代之的是一个集商业、酒店、居住、交通的多功能复合型高度集约式建筑群。
 
看到政府通告后，住在市委大院的退休干部飞鹏武猛然醒悟，“市委大院被政府卖掉了。”
 
这座幽静的市委大院，将面临拆迁的命运，涉及到了1700多住户，1万人左右。
 
政府这次确实是动真格了。为了表明必拆的决心，玉溪市政府首先拆掉了红塔区政府，然后所在区域的政府机关全部腾出来，到外面租房。
 
通告发出后，玉溪市政府还成立了各项目改造协调工作小组，并派出工作组到各社区动员拆迁，组织人员测量房屋面积，评估、测量土地。
 
根据政府制定的步骤：2013年8月以前完成前期工作；8月至9月完成拆迁；至2016年6月完成全部建设并运行。
 
由于政府给予的补偿条件相对较低，每平米只有3000元，而玉溪市大多数商品房的售价每平米都在5000元左右，故此，当政府颁布拆迁方案后，老干部和被拆迁的居民就开始和政府交涉，双方一直僵持着。市委大院的老干部在政府举行的一些会议上用书面形式多次提出了反对意见，但是没有得到任何回应。
 
找钱
 
2013年3月，在玉溪市委四届三次全会上，新上任市委书记张祖林在报告中明确提出把玉溪“建成具有现代都市气息的宜居生态城市”。
 
但是，玉溪市红塔区约有40万人，城区只有10万余人，全市八县一区加起来也才230万人，外来流动人口也不多。这个人口基数无力供养城市综合体里的高档写字楼、大酒店和豪华住房。更何况高新区、高龙潭以及已有几十栋高楼大厦，到目前还有不少剩余房屋。留给公众一个巨大的问号是：城市综合体建成后，谁来买单？政府为什么要花如此大的力气建设城市综合体？
 
在部分市民看来，政府此举是“政绩工程”。2013年7月，云南省住房和城乡建设厅与云南省设计院共同出台了《云南省城市综合体布局规划方案》（征求意见稿）。也就是说，城市综合体不是玉溪市政府提出来的方案——它的最高意志来自云南省政府。
 
玉溪市规划局高级规划师袁忠萍向经济观察报记者提供的文件显示，云南省计划在全省各地区推动建设的城市综合体共有上百个，也就是说，作为下级单位，玉溪市政府只能严格执行省委省政府的规划布局。
 
“所谓城市综合体，本质就是改造。‘新天地’是旧城改造，泷水塘老工业是旧厂改造，玉溪星海生活广场是旧村改造。”玉溪市红塔区招商合作局局长温鹏对经济观察报记者说。在他看来，这才是政府推动城市综合体的真实意图。
 
作为地方政府而言，这不是无利可图的事，政府可以通过“商业运作”完成城市综合体的建设。
 
2013年5月25日，玉溪市红塔区人民政府与南京三胞集团有限公司、浙江樱菲化妆品有限公司分别就玉溪旧城区内草地公园建设项目、泷水塘老工业改造项目达成共识，签订了框架协议：两个项目共计不少于115亿元。5月29日下午，红塔区政府又与上海红星美凯龙实业有限公司签订“玉溪红星生活广场城市综合体”《项目框架协议》，协议是100亿元。
 
这是典型的“土地财政”模式：政府+开发商。政府以土地作为资源，开发商则以现金做，双方实现“共赢”。
 
常年研究玉溪地方财政的老干部看出了“门道”，他们认为政府之所以将最卖给开发商，最大目的是“找钱”。
 
曾在数年前担任过玉溪市财政局长的林定华观察到，“上一届政府搞了很多基础建设，花了不少钱，现在政府可能没钱了。”
 
一位资深银行界人士向经济观察报记者证实，玉溪的“地方债”可能达到了“几百亿元”，另据当地一名官员称，红塔区在全市情况相对较好，到目前负债余额只有20亿元左右。
 
由此可见，玉溪市政府希望通过对城市综合体的开发，以此解决城市发展和财政收入两方面的问题。但制约玉溪城市综合体发展的最大问题在于土地，可开发空间已经不多。
 
最后，作为市委书记的张祖林决定，向最富有商业价值的地段“动刀”。
 
为了解决发展中的资金问题，除了土地财政，玉溪市政府还使出了极为冒险的一招——向民间募资。
 
2013年，玉溪市政府提出了政府投融资体系改革方案，并成立了几家机构，先打包国有资产，再划拨到相应公司，水利局的“水投”，城建的“城投”以及工业开发下的“工投”。
 
上述银行界人士说：“为了募集建设资金和政府开支，政府向普通民众募资也是手段之一，2012年就开始了，每个区县情况不一样，有的只募到了几千万元，也有的几亿元。全市目标是150亿元，新平彝族傣族自治区目标是8亿元。”
 
为了获取民众信任，相关募资机构使出了各种手段，最初借用农村信用社作为平台募资，结果发现大家都不买账，后又使用商业银行的平台，将干部作为募资主体，效果也不理想。
 
今年，政府的募资机构开始借用“中国建设银行”的名号募资，因为绝大多数市民相信中国建设银行是四大国有银行，没有风险问题。
 
经济观察报记者获得了一份募资的宣传材料，红塔区工会发布通知，以“申银万国-红富-定向资产管理计划”的理财产品作为“噱头”，以工会老干部作为募资主体，宣称“起点1万元，上不封顶，年息9%”。
 
很显然，这是一个危险的游戏。
 
财政困境
 
由于常年在财政系统工作，林定华了解玉溪的财政历史，他说，“玉溪市政府曾经很富有，财政收入也很好。”
 
1994年，玉溪的地方财政总收入就达到了147.575亿元，这在当年是一个巨大的数字。这些财政收入最大的贡献者，就是云南玉溪卷烟厂，它在九十年代中期创造利税200多亿元，占云南财政收入的60%。
 
不过，1994年也是中国财政体制改革的“分水岭”。由于财源结构单一且特殊，所以实行分税制改革后，玉溪市财政经济发展受到了重大影响。
 
痛定思痛，玉溪各级政府充分利用本地资源，抓住“两烟”及配套产业，巩固烟草等几个支柱产业，才让财政收入状况有所缓解。
 
但财源结构单一的状况依然没有改变。1997年国家对“两烟”实施宏观调控前，“两烟”所创造的财政收入占全区财政收入的比重一度占到80%左右。
 
2012年，玉溪市地方财政收入突破了400亿大关，但是留给地方的并不多，总共才112.4亿元。
 
当地一名官员称：“红塔集团每年给国家纳税几百亿元，但是留给地方并不多。”
 
近几年，虽然财政收入增加了，但是因各项基础建设和民生工程费用大幅度攀升，地方政府的财政状况捉襟见肘。“土地财政”成为了各个地方政府发展挥不去的魅影。
 
在这种背景下，城市综合体成为地方政府新的生存模式。据经济观察报记者查询，各个省份都纷纷推出了城市综合体的方案。包括一些人口基础和消费实力都很差，位于西部省份的二三线城市，当地政府领导成为了“城市综合体”概念的坚定拥护者，哪怕二流企业到这些城市选址，当地政府都会派出副市长级别的官员陪同。
 
数据显示，中国很多地方城市都在建或拟建的城市综合体，数量惊人：成都80多个、合肥22个、无锡20多个、福州16个、石家庄15个、济南16个，就连市区人口30多万的喀什，由于获批经济特区，规划和在建的城市综合体也多达18个。

玉溪215亿在玉溪建三个综合体！  

5月29日，红塔区人民政府与红星美凯龙家居集团股份有限公司签约，拟100亿元在红塔区建设玉溪星海生活广场城市综合体项目（暂定名）。这是我市今年签约的第三个城区城市综合体项目，将对提升玉溪城市档次和品位，加快城市化进程起到积极作用。
 市党政领导张祖林、饶南湖、李洪云、董文献、陈勇、方志鸣、李毅昆，红星美凯龙家居集团股份有限公司总裁潘平、红星美凯龙家居集团股份有限公司发展总经理仲国等出席签约仪式。
 玉溪星海生活广场城市综合体项目是我市今年签约的第三个城区城市综合体项目。之前，泷水塘老工业改造开发建设项目（暂定名）、玉溪新天地城市综合体项目（暂定名）先后签约。三个综合体项目总额预计可达215亿元，在的将来，玉溪拥有CBD（商务区）和多个城市综合体将成为现实。
 星海生活广场城市综合体项目位于城区北，东至新康井路，南接玉溪大河二期，西至白龙路，北至规划十二路（暂定名）。在为期3年的建设周期里，红星美凯龙家居集团股份有限公司将100亿元，建设包含红星美凯龙大型家居购物、百货购物、法式风情街、五星级酒店以及其他配套商业和住宅，建成集商贸、、休闲、居住等为一体的大型城市综合体。同时，项目公司还将承担起区域内的规划道路建设、绿化、景观、河道治理等公用基础设施建设。据介绍，在协议签订后，该公司将在60日内完成项目概念性及修建性规划编制，力争今年内开工。
 红星美凯龙结缘玉溪要追溯到今年1月17日我市召开的招商引资工作大会，当日，红星美凯龙总裁潘平应邀参会，被玉溪良好的环境深深吸引。潘平说，玉溪是者的优选之地。从区位、水资源、生态环境等宜居因素来看，玉溪有着其他地方不可比拟的，适宜人居住。同时，玉溪的经济基础较好，各项经济指标位居云南前列，发展有。更为重要的是，他感受到了玉溪市良好的招商氛围，市委、市政府真心实意重商、亲商、扶商、安商，让者爱来、放心。
 据介绍，红星美凯龙是中国家居行业的第一品牌，连续5年跻身中国民营企业500强前50位。目前，该公司已在全国85个城市开办了115家商场，在19个城市的27个项目综合体已开工，玉溪星海生活广场项目是该公司在云南最大的一个项目。
 

曾经，玉溪把财政资金大幅投于城市建设，但当下的玉溪，财政资金已是捉襟见肘。纵观玉溪城市布局，小庙街、南街等传统的城，历经数十年风风雨雨，已显得有些老态龙钟，同时，城市发展已至山脚，在城市核心区域基本无地可开发。这样的情景，城市综合体建在哪里？怎么建？
 在思想解放大讨论中，市委、市政府以“政退民进”的思维，从单一依靠政府搞建设、无规划地扩大城市规模的桎梏中跳出来，创新城市基础设施建设投融资体制，以经营城市的眼光规划、建设、管理城市，创造条件最大限度地吸引外资和民资参与城市基础设施，以腾笼换鸟的方式，提升城市基础设施市场化水平。
在今年1月17日召开的全市招商引资工作大会上，城区城市综合体建设项目作为重点推介的三大项目之一，广受客商青睐。
经过4个月的努力，两大城市综合体项目——泷水塘老工业改造开发和玉溪新天地城市综合体项目浮出水面。
 第一大项目是泷水塘老工业改造开发建设项目（暂定名）。对于这个位于城区东部的老工业园区，10年前，市委、市政府就提出了搬迁改造的初步设想，但终因思想不统一而搁浅。现在，这里的17户企业和单位已被城市团团围住，伸展不开，发展不得，居民生活环境杂乱，要求搬迁改造的呼声日益强烈。
 今年2月19日，市委、市政府召开泷水塘老工业区搬迁改造项目现场会，决心抓紧搬迁泷水塘老工业区，在腾笼换鸟中丰满企业腾飞的羽翼，提升城市形象，优化宜居环境。
 经过多轮招商公告、洽谈，南京三胞集团有限公司来到了玉溪，决定以不低于60亿元的，按照“国内领先、云南典范、城市地标、商业地标、精神地标”的要求，对泷水塘老工业进行改造提升。在与红塔区签订的协议中，明确提出，该项目将建设以“三胞广场”为核心的玉溪城市综合体，地上建筑总面积约80万平方米，其中综合八大商业功能：购物、休闲、娱乐、餐饮、文教、亲子、旅游和社区服务；六大主力业态：购物、IT家电连锁、精品超市、国际影城、婚庆宴会、娱乐街区等。项目采取“三步走”实施：第一步，2013年8月以前完成前期工作；第二步，2013年8月至2013年9月完成拆迁；第三步，2013年10月至2016年6月完成全部建设并开始运营。
 同步进行的是玉溪新天地城市综合体项目（暂定名）。
 4月底，市委机关正式启动搬迁计划，市区两级党委机关决定迁出该，腾出土地、让地于民，建设城市综合体，打造城市新地标。
 这是一片有着四五十年历史的老建筑，主楼仅有五，空间狭小、容量有限。随着经济社会的高速发展，占据着大片城区土地的老区成了城市建设的瓶颈。
 搬迁前夕，红塔区政府与浙江樱菲化妆品有限公司签订框架协议，协议在这片老区建设现代化城市综合体，优化玉溪的城市空间布局，改善人居环境和交通状况，增强城市集聚力和辐射带动力，提升城市形象和品质，打造现代都市区。
 据介绍，玉溪新天地城市综合体项目分为6个地块，总占地面积约为18万平方米。其中3个地块由浙江樱菲化妆品有限公司分两期开发建设，一期额度不少于30亿元，二期额度不少于25亿元，将建设一个、的商业、生活、文化区。